נכסים מניבים - סגמנט מגורים, מולטי VS סינגלDany Saad
00:00 / 11:20

נכסים מניבים - סגמנט מגורים,

מולטי VS סינגל

שלום רב חברים,

זה שוב אני דני סעד,פודקאסט שלי היום יעסוק בנכסים מניבים בארצות הברית בסגמנט-מגורים. 

בנכסים מניבים בסגמנט מגורים ישנן שתי אלטרנטיבות נפוצות ובזה היום נדון: באלטרנטיבה של סינגל home שזה רכישה בית פרטי בארצות הברית בבעלות פרטית מול האלטרנטיבה הנפוצה מולטי פמילי (השקעה קבוצתית של מתחם דירות).

 אנחנו נדבר על שניהם אנו נפרוט את היתרונות והחסרונות בכל אחת מהקטגוריות הללו וננסה באמת להבין איפה רמות הסיכון? איפה הספקולציה נמצאת? ואיך באמת אנחנו צריכים להסתכל על הדברים? לא תמיד צריך להסתכל עליהם דרך המספרים.. אז בזה אנחנו נעסוק היום צריך להסתכל לפעמים גם דרך קונספציות!

אז בוא נדבר קודם כל על הקטגוריה הראשונה נכס מניב ארצות הברית מגורים סינגל לרכישה של בית מניב פה יש שתי אופציות או שאתה עושה את זה באופן פרטי, דהיינו, טס רואה בודק...נפגש עם מתווכים מקומיים..או שאתה עושה את זה באמצעות חברת השקעות או יזם או באמצעות מתווך כלשהו שהם נותנים לך גם את מעטפת הניהול שאתה רוכש את הבית הם מספקים לך את חלוקת התשואות ומספקים גם מעטפת ניהול מקומית.

 אז בנושא של סינגל home אני אדבר כרגע על היתרונות ואחר כך אני אעבור לחסרונות של קטגוריה זו.

קודם כל  למי זה מתאים?  היתרון הראשון הברור הוא שזה מתאים לסוג של משקיעים שהם אוהבים להרגיש שהם "on top of the things" שהם שולטים על הדברים.. שהבעלות בנדל"ן בבעלותם הפרטית! ללא שותפים.. לא צריכים לחכות לדוחות מסוימים.. הם לא צריכים לסמוך על אף אחד.. הם עושים בעצמם!  וסומכים על עצמם!  ואומרים אנחנו לוקחים את הסיכון סיכוי על עצמנו ומה שיקרה יש לי את הכלים להתמודד. אז השקעה כזו של בית פרטי בבעלות פרטית של מרחק של אלפי קילומטרים מין המשקיע. אם הוא אוהב בעלות פרטית אז ללא ספק זה יתרון ברור בבחירת האלטרנטיבה הזאת. 

יתרונות נוספים  שאני שומע מלקוחות שאומרים לי.. "לא אצטרך לשלם עמלות ניהול לגופים נוספים" ללא עמלות תיווך בדרך או עמלות נוספות.. בגין השירות שאקבל 

נכון! זה יכול לתת  תחושה טובה עבור משקיעים מסוימים, אני ראיתי הרבה אנשים שמגיעים לעולם של נדל"ן מתוך המקום האמוציונלי דווקא בגלל זה הם גם רוכשים בתים.. "רכישה אמוציונלית" זה ההרגשה הנהדרת של להיות בעלים של בית ויקטוריאני מהמם עם white picket fence דשא מדהים.. וזה סקסי, זה הרגשה טובה זה כיף להרגיש בעלות על נכסים שכאלו.

אבל שימו לב, שזו "רכישה אמוציונלית" ואינה באה מהמקום של השקעה  פיננסית. דבר נוסף, תחושת הבעלות הפרטית היא יכולה להיות יתרון גדול לאנשים מסוימים. אלו הם היתרונות הברורים הקיימים בהשקעה שכזו. 

לעומת זאת אנחנו יכולים להסתכל איפה נמצאים החסרונות בהשקעה זו? אנחנו יכולים לראות את זה בכמה היבטים:

 סינגל home כלשהו הנמצא 10,000 קילומטר ממך.. יחייב אותך בשירותים של חברת ניהול. בדרך כלל צריכים לזכור שחברות ניהול נכון הן גובות עמלות ניהול וזה בסדר גמור אבל יש להם רכיב רווח נוסף נכנס תחת הקטגוריה של "קלקולים ותיקונים" שימו לב לדבר הזה מדוע אני אומר? כי הרבה אנשים טועים בתפיסתם  שהם באים ואומרים יש לי נכס מניב עלה לי X בשנה הוא מכניס לי Y זו תשואה שנתית שלי.  זה לא נכון! זה לא נכון מכמה סיבות.. ראשית, זו טעות להסתכל על נכס מניב ולחשב תשואה לפי שנה.

חייבים להסתכל עליו לא ברמה של שנה אלה ברמה של 5 שנים! ברמה של 5 שנים כך ניתן להבין מה התשואה באמת.

מדוע? כי בחמש שנים יהיו שיחלופי דיירים.. דיירים נכנסים ויוצאים נכון? נכון.

בחמש שנים של החזקה בנכס יחולו הוצאות שלא צפו אותם בהסתכלות על השנה הראשונה? ברור! שהיו תיקונים...בלאי סביר.. לאורך השנים ולאורך השימוש בנכס תיקונים כאלו ואחרים וכאמור אם יש חברת ניהול שנמצאת מרחוק אז היא כמובן שהיא יכולה לעשות רווחים עם נסיבות שכאלו אז אנחנו לא יכולים לצפות מהי התשואה האמיתית בנסיבות הללו..אז זה חיסרון.

חסרון נוסף שאתה רוכש נכס מניב אתה צריך להסתכל אליו כאל סוג של "מכשיר פיננסי" עם תמהיל מסוים של רמת הסיכון\סיכוי מה זאת אומרת?

אתה צריך לבחון ממה נובעת התשואה שלי?

ואז אתה רואה ש 100% מהתשואה של הנכס הזה נובעת מאדם אחד מגורם אחד!

רוצה לומר, היה רכשתי נכס כזה באותו הנכס קרה משהו לדייר היחיד שלי מכל סיבה שהיא...חלה...פוטר...עזב...התגרש..לא יודע ..יכול להיות מאלף סיבות שונות.. אם אותו דייר פתאום בבעיה כלשהי? אז אני בבעיה מפני באותו הרגע  כל התשואה שלי ב-HOLD עד פתרון הסוגיה. זה מעלה את רמת הספקולציה לגבי קבלת התשואות, אז זה חיסרון  גדול מבחינתי שאני רואה ש-100% מהתשואה שלי תלויה בגורם אחד ואני מבין שאם יש בעיה לאותו גורם (דייר-משפחה) אז גם אני בבעיה עכשיו.

הרבה אנשים נוטים לחשוב בגלל שיש להם בעלות פרטית בנכס שזו תחושה אמוציונלית ואינה פיננסית..תחושה זו מטעה רבים עם ההרגשה "שזה בטוח יותר מפני שזה בית ואני הבעלים שלו" 

אני אומר לכם מניסיון זה לא בטוח יותר כי אם פורטים את הדברים לאורך השנים ואת הביצועים לאורך השנים רואים שזו השקעה עם תשואות נשחקות לאורך השנים. אז קטגוריית הסינגל מה שנקרא single family home בית פרטי מניב אשר נרכש בשלט רחוק.

לעומת זאת האלטרנטיבה הנפוצה בקטגוריה הזאת זה מה שנקרא מולטי-פמילי אני רוצה להסביר בקצרה מה זה מולטי פמילי?

מולטי פמילי זה סוג של מתחם דירות אבל זה מאוד שונה לדוגמה מנדלן בארץ.. אם בחן בניין דירות בארץ הבניין הוא מפורצל  דהיינו,

לכל דירה יש פרצלציה רוצה לומר לכל דירה יש גוש חלקה בפני עצמה.כל דירה היא יחידה נדלנית בפני עצמה, אתה יכול לקנות דירה... דירה... במולטי פמילי הדבר הזה אינו קיים.

מולטי-פמילי זה נכס עם עשרות או מאות  יחידות דיור שכולן נחשבות יחידה נדלנית אחת בפני עצמה מה שנקרא "מושע" (בעלות משותפת במתחם) רוצה לומר שזה מתחם דירות אחד שאי אפשר לרכוש דירה כזאת או דירה אחרת.. אתה צריך לרכוש את כל המתחם מה הפלוס העיקרי בו? הפלוס העיקרי בו שאם אתה רוכש בקבוצה את כל המתחם אז 100%  מהתשואות שלך נובעות מעשרות דיירים שונים שזה מפחית משמעותית  את רמת הספקולציה ומוריד את רמת הסיכון. מדוע? מהסיבה השקעתי בנכס כזה (מולטי פמילי ) ויש שם לדוגמא 70 או 80 דירות והמתחם נהנה  מ- 90% אכלוס נותן שכירות מ 60 ומשהו דירות מאוכלסות מניבות.

 ואם אפילו קרה משהו למספר דיירים? אז התשואה שלי תשתנה בחלקיקי אחוז ולא תשתנה בצורה משמעותית, שזה שונה מתרחיש של בית פרטי מצב של 100% מהתשואה שלי תחדל מלהתקיים. 

אתם מבינים שזה מולטי משמע הרווחים באים ממולטי גורמים..או רוצה לומר התשואות באות ממולטי כיוונים.

כך שאם קרה משהו? לאחד הדיירים התשואה שלי לא השתנתה בצורה שאת צריכה להדאיג אותי.

 יתרון נוסף במולטי פמילי היות וזה מתחם דירות הספקולציה בו נמוכה לכן בנקים נותנים בדרך כלל שיעורי מימון טובים לנכסים מסוג זה, ניתן לקבל כ- 70% עד 80% מינוף עם ריביות טובות היות וגם הבנק רואה את הנכס בעל התכנות גבוהה להחזר של המינוף.

דבר נוסף, כמובן תשואת cash on cash שלי תגדל משמעותית היות וקיבלנו מינוף טוב.

יתרון נוסף שבדרך כלל נכס מולטי פמילי הוא לא נרכש ע"י משקיע אחד בודד.. הוא בדרך כלל  נרכש ע"י קבוצת משקיעים עם שותף מנהל. היה והשותף מנהל הוא חזק בתחומו זה עשוי להיות יתרון גדול, כי אם יקרה משהו? מנהל מוכשר ידע לנווט את השקעה בימים קשים ולהביא את עצמו ואת משקיעים לחוף מבטחים, החיסרון של מצב זה שאתה שאתה לא בעלים של הנכס.. אתה רק רכיב קטן מהנכס .. ברור, שאתה עושה את אותה התשואה שהנכס עושה, אבל אתה כמובן לא תחליט מתי לממש את הנכס? איך לממש אותו? ובאיזה מחיר? מה לעשות? מתי לעשות?

אם אתה סוג של משקיע שרוצה להחליט החלטות.. סומך על החלטות שלך.. ואתה מאמין בעצמך.. אז השקעה במולטי פמילי היא חיסרון עבורך,כי אין לך שום אימרה או החלטה ..לא שואלים אותך וזה לא מטרת העניין אתה לא נכנס להשקעה מסוג מולטי פמילי במטרה להביע דעה..המטרה פה היא השתתפות ברווחים. 

אם יש מנהלים טובים בהשקעה? אז עדיף שהם יחליטו את החלטות.. שהם יבצעו את כל הפעולות הנדרשות בסופו של דבר היה ועשו ביצועים טובים יקבלו עמלות הצלחה היא ולאו לא יקבלו.

לסיכום אני רוצה לציין  כמו לכל דבר יש פלוסים ומינוסים.. אני רוצה להזכיר לא לבחון תמיד רק דרך המספרים ולהסתכל בצורה של מה מתאים לי ואיזה סגמנט נכון לי ולצרכים הפיננסים שלי?  מבחינתי אין דבר כזה עסקה טובה.. עסקה לא טובה..אלא רק בצורת הסתכלות של מתאים? לא מתאים?  יש אנשים שהם מתאימים להם עסקאות מסוימות והם פנטסטיות עבורם.. אבל אותה עסקה יכולה להיות מאוד בעייתית עבור משקיע אחר! כל משקיע חש ורואה את העולם אחרת.. 

אז זה היה הפודקאסט שלי,

אני מקווה שנהניתם שיהיה לכם יום נפלא,

 

תודה רבה,

דני סעד