דני סעד - נכס מניב, עירוב שימושים השבחה + מיחזור הלוואהDany Saad
00:00 / 09:18

נכס מניב mix-use

השבחה + מיחזור הלוואה

שלום רב,

זה שוב אני דני סעד והיום אני אדבר איתכם על עליית מדרגה במורכבות של הסגמנט mix use אז גם בפודקאסט הזה כפי שעשינו בפודקאסט בפרק א' של mix use עירוב שימושים, גם פה אני ממליץ לקחת את ונייר על מנת לרשום את המספרים שנוכל לעבור עליהם ולעשות מהם שכל וגם פה אנחנו נשתמש באותה דוגמת נכס שלקחנו בפודקאסט הקודם mix use אנחנו ממשיכים עם אותו נכס לאחר שלמדנו איך להעריך אותו אותו נלמד איך לעשות לו פעולת השבחה על הנייר ולאחר מכן revaluation ולאחר מכן refinance אז היה והאזנת לפודקאסט הקודם (פרק א') אז יהיה לכם הרבה יותר קל להבין את הפודקאסט הזה.

אני רוצה לגלות לכם סוד מאוד מאוד גדול איך פרייבט אקוויטי חברות השקעות קרנות ריט איך הם קונות נכס בסגמנט את הזה של mix use? ואיך הם עושים עליו רווחים פנומנלים? עם תשואה יותר גדולה ממה שנראית לעין מה.. מה זאת אומרת? אם רכשנו נכס mix use שעולה 100 דולר  וה- NOI שלו (אחרי שהוא שילם את כל ההוצאות) זה 8 דולר לצורך הדוגמה. אני בכוונה נותן 100 דולר כדי שזה יהיה 100%מול 100$ השווי של הנדל"ן ושל אחוזים יהיה שווה על מנת שנבין מה קורה פה?

אז אם זה 8$ NOI זה 8% תשואה על נכס שעולה 100 דולר. זה נקרא היוון של 8% או CAP של 8% , אבל כמובן ,שקרן באה לרכוש נכס כזה שעולה 100$ עם 8$ (NOI )היא לא מביאה 100$ מהבית.

היא הולכת לבנק והיא עושה LTV (הסכם ממון) של 70% של 70$ במקרה שאנחנו דנים כרגע והיא מביאה מהבית רק 30$ אז עכשיו שימו לב רגע למבנה:

NOI של הנכס בשנה זה 8$

 

הנכס נרכש  ב-100$ (מימון 70%) 70$ מהבנק ו-30$ הבאתי מהבית הכסף שהבאנו מהבית זה ה 30$ (אקוויטי). עכשיו בוא נבין כלל אצבע במימון בדרך כלל שאתה לוקח 70%  ואתה לוקח אותו לתקופה של 25 שנה או שלושים שנה.. בדרך כלל.. כלל אצבע .. כ-50% מה- NOI ישרתו את החוב הזה בכל שנה.

זאת אומרת, ניקח את זה לדוגמא שלנו אותם 8$ (NOI) אם נקח 50% מה זה יוצא 4$ והם ישרתו 70$ מינוף שקיבלנו (הריבית והקרן בשנה גרוסו מודו) וזה משאיר אותנו עם דולר 4$ רכיב זה נקרא "הון פנוי ראוי לחלוקה". את זה מחלקים: 4$ מול 30$(הון עצמי) שהבאתי מהבית. 

 לוקח 4$ ואתה מחלק אותם על 30$ אקוויטי שבפועל הגיע מהבית ולא משנה  באיזה דמות אם זה היה משקיעים או משקיע אחד? 

יוצא: 4$ לחלק 30$ (ההון שהושקע בפועל) נותן 13 אחוז תשואה. אז מה קרה? קנינו נכס ב-CAP 8%

(היוון של 8%) בתשואה חד ספרתית מינפו אותו אותו בצורה נכונה ואז הוא עושה תשואה דו ספרתית(13%) על ההון שלנו.

עד פה הכל ברור! כולנו יודעים שכך זה עובד ..זו הסיבה שממנפים תמיד נכס מניב.

אבל שימו לב! מה קורה פה?  יש פה עניין שהרבה אנשים לא מודעים אליו ופה מתחילה האומנות הכי יפה שיש בסגמנט הזה.

מה זאת אומרת .אם אנחנו קנינו את הנכס הזה ב CAP 8.

והוא נרכש ב CAP 8 בגלל שיש קומת מסחר של סופרמרקט עם 5 שנים חוזה שכירות גם ארבע קומות מעליו של קופת חולים עם חוזה ל-5 שנים עד 2025. אז יש לנו ודאיות לחמש שנים, "הסיכון"  מתחיל מהשנה השישית, זאת אומרת, זה קצת מסוכן.. קנינו את זה ב 8% תשואה נכון.

אך מה קורה? במקרה שרכשתי את הנכס באותם  נסיבות תיארנו:

 

שווי נכס - 100$

מינוף  -    70$   

הון עצמי - 30$

אם הצלחתי להאריך חוזי השכירות של השוכרים  בעוד 10 שנים לדוגמא:

החוזה הקיים עד 2025 רכשתי את הנכס נתתי "סוכריה" לשוכרים ובתמורה האריכו את החוזה השכירות שלהם עד 2035 מה קורה לשווי הנכס שלי? 

אז מה שקורה זה דבר מדהים! כי אז מהוונים את הנכס ב 5% (קונים ב CAP 5%) היות והפך שמרני יותר..

מפני שיש לו תזרים ארוך טווח  ל 15 שנים! 

8$ לחלק 0.05 (CAP 5) שווה = 160$ שווי חדש לנכס.

אז מה היה לנו פה.. רכשתי נכס במחיר זול (100$)  בגלל שהחוזים קצרים..היה והצלחתי להאריך אותם השבחתי דה פאקטו את הנדל"ן!!

השבחה הזו נעשתה אך ורק על הנייר!  ללא בנייה בפועל.

 לא הנחנו קומה לא בניתי לא שמתי לבנה קניתי את הבניין ב 100$ עם חוזים של 5 שנים הצלחתי לתת "סוכריה" לשוכרים והם האריכו את ההסכמים לעוד 10 שנים נוספות כתוצאה מזה שווי הנדלן קפץ מ-100$  ל- $160.

עכשיו אני בא לבנק ואני אומר לו תביא לי מימון בשווי של 70% מהנכס והבנק עושה revaluation הוא משערך מחדש את הנכס ואז הוא לאור ההסכם השכירות החדש 2035

הבנק מעריך את הנכס לא ב-100$ ב 160$ אז אני עושה refinance (מימון מחדש) מקבל 112$ שזה 70% מ 160$ (שווי חדש).

עם הכסף של הלוואה החדשה  (112$) אני סוגר קודם את ההלוואה הראשונה שלי של רכישת הנכס (70$)  ואנו נותרים 42$ שזה הרבה יותר מההון שהבאנו מהבית בהתחלה (30$) ונשארנו עם נכס מניב ששוה 160$!!

נכון, יש לנו חוב יותר גדול 112$ אבל גם יש לנו את הנכס והוא בשווי גבוה יותר. 

הון התחלתי שלנו...כבר לא נמצא בנכס והוא יעבור להשקעה הבאה!

וכידוע נכס כזה יודע לשלם את עצמו ואת המימון שלו. 

מקווה שהבנתם והיה מעניין,

 

תודה רבה,