Mix-Use - הערכת נכס מניב בסגמנט עירוב שימושיםDany Saad
00:00 / 12:52

נכס מניב בסגמנט mix use / עירוב שימושים

שלום רב,

 זה שוב אני סעד הפודקאסט שלי היום יעסוק בנושא סופר מעניין!

יש פה שיעור מאוד יפה אני בטוח שאם תיקחו אתכם מחשבון עט ונייר ותעברו על דברים שאני אגיד תוך כדי הפודקאסט הזה אני מבטיח לכם שזה יעשה לכם הרבה מאוד שכל היה ולאו אני אעלה תרשים שאחר כך אחרי שתשמעו תסתכלו למספרים ואז תבינו.

 השיעור היום הוא מאוד מעניין הוא על נושא של נכס מניב אבל לא סתם נכס מניב על נכס מניב בסגמנט שנקרא mix use או בעברית עירוב שימושים זאת אומרת מה זה עירוב שימושים זה נכס מניב וקיים שיש בו שוכרים מסגמנטים שונים זאת אומרת עירוב שימושים, לדוגמא בניין שיש בו קומת מסחר שזה מסחרי יש שמה הסופרמרקט לדוגמה ומעליו יש שלוש ארבע קומות של משרדים שזה segment משרדים ומסחרי זה לא אותו סגמנט אז הבניין עצמו מורכב משני הסגמנטים הללו אז זה נקרא  mix use מאוד פשוט. אנחנו היום נקבל שיעור שאני חושב שהוא אחד המעניינים וזה איך אנחנו משערכים?  ואיך אנחנו יודעים?

שאנחנו באים לרכוש נכס מניב מסוג mix use או שמציעים לנו נכס מניב מסוג mix use איך אנחנו יודעים שמחיר שהוצע לנו הוא מחיר נכון? או לחילופין אם אני רוצה לרכוש נכס כזה איך אני יודע מה המחיר הנכון שלו?

 בדירות זה הרבה יותר פשוט כי בדירות זה ברור שאתה בא לקנות דירה מסוימת באזור מסוים.. לאותו אזור יש פר-מטר אזורי שבו נמצאת הדירה, אתה עושה פרמטר האזורי הממוצע כפול המטרים של הדירה ואתה יכול לדעת גרוס או מודו כמובן בניטרול שיפוצים כאלו ואחרים אבל ניתן לדעת גרוס או מודו בערך מה השווי של הדירה.. 

השוני לא גדול במחיר בין דירה לדירה באותו אזור,אתה יכול לדעת בערך את המנעד של השווי בין לבין לאותה דירה, אבל בנכס מניב מסוג mix use (עירוב שימושים) הפר-מטר אזורי אינו רלוונטי! ניתן לדעת או להעריך את שווי הנדלן הזה לפי נוסחה אחרת לגמרי.

אנחנו נלמד היום מספר כללי אצבע מאוד חשובים:

 הכלל הראשון ואני אנסה לעשות את זה הכי פשוט שאני יכול בפודקאסט הזה כדי שנבין.

 אנחנו נלמד היום כלל אצבע איך אנחנו יודעים שהמחיר שהוצע לנו עבור נכס מסגמנט הזה הוא במחיר הנכון? והנושא יותר מעניין שאנחנו נבין בהקשר של זה..

זה איך רמות סיכון באותו הנכס משפיעות על המחיר שלו?

כמובן שכולם יודעים וזו נוסחה ברורה שכל ילד בן 4 יודע..

את העובדה שככל שהנכס מסוכן יותר אז הוא שווה פחות.. כי יש בו רמות סיכון גבוהות וככל שהוא יותר שמרני ופחות מסוכן אז ערכו עולה וכתוצאה מכך התשואה יורדת.

זאת נוסחה שכולם יודעים והיא ברורה לכולם, אבל איך זה בדיוק עובד? מה משפיע על המחיר? איך משתנה השווי של הנדל"ן בהתאם לרמת הסיכון? מה זה רמות סיכון בנכס כזה?

נתחיל, אני אתן דוגמא הכי פשוטה שאפשר... עם המספרים עגולים והכי פשוטים כלל שניתן  על מנת שנבין את הרעיון, לאחר שנבין את הרעיון תוכלו להזין על הנוסחה הזאת איזה מספרים שאתם רוצים ואז תוכלו לדעת מה מנעד השווי של אותו נדל"ן האם המחיר גרוסו מודו נכון? כמובן, יש גם פרמטרים נוספים וגורמים נוספים המשפיעים על שווי.. זכויות נוספות על הגג.. אפשרויות השבחה… ועוד. 

היום אנו נדבר על הבסיס בכללי אצבע, אוקיי אז בואו נתחיל בוא ניקח דוגמא של נכס כפי שאמרתי קודם בוא נגיד שיש בו קומת מסחר עם איזה סופרמרקט  גדול עם חוזה ארוך ועליו שלוש ארבע קומות של "קופת חולים" לא משנה איזה קופה מכבי וכללית.. פשוט דוגמה זאת אומרת אנחנו לוקחים קודם כל הדוגמה השמרנית ביותר של הסגמנט הזה, שוכרים איכותיים במשרדים קיימים שנים יש להם קהל מבקרים גדול ומתחת קומת מסחר של סופרמרקט שכל השכנים באזור קונים אצלו.. זאת אומרת אנו נסתכל על הצד השמרני ביותר של הסגמנט הזה. איך אנחנו נעריך אותו ואיך כביכול רמות הסיכון משפיעות על ערכו.

קודם כל בוא נבין רק דבר אחד נכס מניב שכזה מעריכים את ערכו על פי הכנסותיו מה זאת אומרת?

זאת אומרת שאם אני לוקח נכס כזה ואני רוצה לדעת כמה הוא שווה אני קודם כל מבקש לראות:

כמה הנכס זה מכניס ברוטו ?

מה הוצאות תפעול שלו?

 כמה נשאר נטו? מה שנקרא - NOI-net operating income 

NOI זה הרכיב הכי חשוב בהערכת שווי הנכס הזה. הרווחיות התפעולית דרכו אני יכול לדעת מה השווי של הנדל"ן. מדוע דרכו? כי זה הסכום שיכנס אליי לכיס ואז אני אדע מה התשואה האמתית שלי, אני אתן דוגמה עם מספרים עגולים ופשוטים: הנכס כפי שתיארתי אותו.. אתן סתם מספרים קטנים בכוונה על מנת שנבין אז אני עושה את המספרים קטנים כמובן שהשווי של נכסים כאלו עם בסכומים אחרים לגמרי.

בוא נגיד שהנכס זה מכניס בשנה 100 אלף שקל ברוטו שכירות 100 אלף שקל. הוצאות התפעול של הנכס לדוגמה הפשוטה 20 אלף ש"ח זאת אומרת ש-NOI של הנכס (הרווח התפעולי נטו) הוא 80 אלף ש"ח.  

100000 נכנס שכירות הנכס משלם 20 אלף לניהול נותר 80 אלף, 80 אלף זה הכסף נכנס לכיס שלי וזה הרכיב שדרכו אני משערך את הנכס או מה שנקרא מהוון את ערכו של הנכס,

אני עושה לו היוון או מה שנקרא באנגלית-cap rate - Capitalization או בעברית בצורה פשוטה היוון.

עכשיו היוון ניתן לעשות אותו היוון בשנים זאת אומרת בכמה שנים אני מחזיר את השקעה אבל זה לא מה שאנחנו נעסוק בו היום, אנחנו עסוק בהיוון לרכישה להיום, כמה אותו נכס שווה לפי שווי שוק היום בנסיבות כפי שתיארתי במספרים עגולים והפשוטים. 

אז בואו נראה איך רמות הסיכון בו משפיעות על ערכו בואו נבין איפה נמצא "הסיכון" בנכס שכזה?(במקרה הספציפי של שוכרים איכותיים עם חוזים ארוכים)

"הסיכון" נמצא באורך השנים של חוזי השכירות. אני אסביר,

אם משרדים של קופת החולים יש הסכם לעשר שנים והסופרמרקט למטה יש הסכם של 10 שנים מהיום קדימה  2020 עד 2030 היה וכך הדברים אז אני יודע בוודאות שאותו נכס נותן לי נטו (noi) של 80 אלף כל שנה במשך 10 שנים הקרובות. מתי מתחילה לי ספקולציה? הספקולציה מתחילה מהשנה ה-11 וזה מדוע?

כי היום בשנת 2020  אני לא יכול לדעת אם הם יחדשו את החוזים שלהם ב 2030?

אני יודע של קופת חולים יש קהל שבוי.. אותו דבר גם הסופרמרקט השמרני ביותר! אז בוא ניקח את הדוגמה הזאת אז אם זה 80 אלף רווח נטו תפעולי אז בא ואומר יש לי חוזה לעשר שנים! זאת אומרת בתוך 10 שנים החזרתי את כל השקעה ונותרתי עם נכס מניב.

היות ונכס כזה הוא בעל סיכון\ סיכוי מדהים אני יכול להסתפק בתשואה נמוכה.

עכשיו לסגמנט הזה מנעד התשואות בין 5% לשמרני עד 8% לפחות שמרני "יותר מסוכן"  איך עובדת הנוסחה?

קחו מחשבון ותרשמו 80,000 זה NOI שלי (זה הרכיב הקבוע הוא לא משתנה) ואני רוצה לרכוש את הנכס הזה בשישה אחוז תשואה, מדוע 6% תשואה? מפני שקיים חוזה ל-10 שנים עד 2030  אני יודע שזה נכס שמרני וזו התשואה המקובלת לנכסים שמרניים.

 

דוגמא א' 

החישוב הינו פשוט  80 אלף לחלק ל 0.06 =  יוצא לי שווי של 1.3 מיליון ש"ח היוונו את 80,000  6% תשואה וזה מחיר הבסיס שלנו.

_________________________________________________________

 

בוא נראה איך המחיר הבסיסי של הנכס (1.3 מיליון) עולה או יורד כתוצאה משינוי ברמת הספקולציה? במקרה דנן הספקולציה נובעת מאורך השנים של חוזי השכירות.

לדוגמא: 

 השוכרים (הקופה והסופר) עם חוזה לעוד 7 שנים (עד 2027) לא כמו בדוגמא הראשונה.

במצב כזה, הספקולציה  מתחילה מהשנה השמינית! ולא מהשנה 11 כמו בדוגמא הקודמת. זאת אומרת ספקולציה התקרבה אליי בשנים.. רמת הסיכון שלי קצת עלתה מפני שרק בעוד 8 שנים אדע האם חידשו או לא? אני לא יכול לדעת מעכשיו 2020 מה יקרה בשמונה שנים. היות ורמת הסיכון עלתה אז שווי הנכס ירד! לדוגמא:

 

דוגמא ב'

80 אלף לחלק 0.07 (בתשואה גבוהה יותר)  = 1.1 מיליון .

זאת אומרת, המחיר של הנכס מ-1.3 מיליון  ירד ל- 1.1 מיליון (200 אלף בפחות) במצב פחות שמרני.

_________________________________________________________

בואו נראה איך ערך הנכס עולה בהינתן והוא אולטרה שמרני (חוזים ל- ל 15 שנים)

ו שאותם דיירים עם חוזים עד שנת 2035 זאת אומרת  16 שנים מהיום רחוק מאד!  נכס שמרני ביותר וכמעט לא קיים בו סיכון במצב כזה להסתפק בתשואה נמוכה. בגלל שהוא כל כך שמרני וחף מסיכונים..אני אקנה אותו ב 5% תשואה.

 

דוגמא ג'

 תעשו 80 אלף לחלק 0.05 =  תקבלו שווי של  1.6 מיליון 

זאת אומרת המנעד הוא בין 1.1 מיליון 1.6 מיליון מה משפיע על תמחור הנכס זה כאמור הסיכון בו.

אז אלו היו כללי אצבע יש עוד גורמים נוספים המשפיעים על המחיר.. רק רציתי לתת להבין איך החישוב הפשוט  ברמה הבסיסית.

 

תודה רבה שהאזנתם לי אני מקווה שיהיה מעניין.

שיהיה לכם יום נפלא,

דני סעד