לבחור נכון - נכסים מניבים VS יזמותDany Saad
00:00 / 07:56

לבחור נכון

נכסים מניבים VS יזמות

שלום זה שוב אני דני סעד

הפודקאסט שלי היום יעסוק איך לבחור נכון?

 אבל אני רוצה שישימו לב רגע למשהו, שאני אומר איך לבחור נכון? אני לא מתכוון איזה סוג של השקעה האם זה משרדים.. מסחרי.. מגורים.. הלוואות..? לא בקטע הזה או בקטע של איזה סוג של עסקה נכונה? או איזה סוג של מדינה או באיזה טריטוריה נכונה או לא נכונה?

 כי כל עסקה צריכה להיבחן על פי המספרים שלה לפי הנסיבות הספציפיות שלה! ואם אנחנו רוצים לנהל דיון רציני ומקצועי אנחנו לא יכולים ברמת הפודקאסט לנתח עסקה כזו או אחרת  בלי לדעת את המספרים האמתיים של אותה העסקה לא נוכל לדון  האם היא טובה או לא? לא בזה אנחנו נדון היום.

אנחנו נדבר על עולם של "השקעות אלטרנטיביות". בקצרה מה זה?

כמובן, ש השקעות אלטרנטיביות אלו השקעות שאינן סחירות אך גם לא תנודתיות כמו השקעות  הקשורות לבורסה .. מניות..אג"ח.. תעודות סל למיניהם… להשקעות מהסוג הזה יש "יועצי השקעות" ויש "בתי השקעות" שהם נמצאים בעולם של השקעות סחירות.. כאמור זה לא העולם שאנו עוסקים בו היום. אנחנו עוסקים בעולם האלטרנטיבי שזה בדרך כלל השקעות מגובות נדלן ו\או והשקעות נדל ן על כל צורותיו ויש צורות רבות.. כפי שאתם בטח יודעים.

אנחנו נעסוק באילו שאלות אנחנו צריכים לשאול את עצמנו? לפני שאנחנו בוחרים אפיק השקעה האם אני הולך על השקעה יזמית? או השקעה של נכסים מניבים?

בכל אחד מהמסלולים הללו יש סגמנטים שונים וז'אנרים שונים.. אבל אנחנו נדבר על זה במבט עילי , אז יש שאלות שחייבות להישאל! 

אני אגיד את זה מניסיון: לפעמים יכולה להיות עסקה עם מספרים מעולים.. אני ראיתי מצבים שכאלו שיש עסקה מצוינת על השולחן ש מתאימה לאדם מסוים וחבר שלו שמע על השקעה ואכן המספרים מדהימים.. אבל העסקה הזו לא מתאימה לצרכים הפיננסים של אותו חבר.

אני אתן לכם מספר דוגמאות על מנת שנבין על איזה נסיבות אני מתכוון?  ולאחר מכן נעבור לאיזה שאלות אנחנו צריכים לשאול את עצמנו? בואו נלך על דוגמא פשוטה אדם שיש לו הון מסוים..והון הזה "מנמנם" לו בבנק אותו אדם וחושב בצדק שצריך לתת לכסף "לעבוד".. אך אם הוא יודע מראש שהוא יצטרך את הכסף הזה בעוד כ 3-4 שנים יהיה שגוי עבורו ללכת על השקעת נדל"ן בתחום היזמות. 

ראשית, אסביר למה אני מתכוון שאני אומר השקעה ביזמות? זו אופציה שיכולה להיות בכמה צורות  לדוגמה:

קבוצה של משקיעים אשר רוכשת או רכשה חטיבת קרקע מסוימת עם היתר בנייה..ויש תהליך של בנייה כמה שנים של משרדים או מגורים או מסחרי או עירוב שימושים..לא משנה איזה סגמנט?  רוצה לומר פעולה יזמית מרכישת הקרקע ועד סיום בנייה בפועל והפיכת ההשקעה לנכס מניב או למימוש היזמות בפועל קרי,אקזיט.

אם אדם יש לו הון מסוים והוא יודע מראש שהוא יצטרך אותו בעוד 3-4  שנים הקרובות.. זה תהיה שגיאה! מבחינתו לבחור באפיק יזמי. מדוע? מהסיבה הברורה, קודם כל אפיקים (השקעות יזמות) אלו אפיקים שאנו יכולים לצפות להתחלת רווחים בעוד 3 שנים..4 שנים.. 5 שנים אולי 6 שנים בהשקעת יזמות נדלן יש צפי לרווח גדול אבל יש גם צפי להרבה שינויים בלוחות הזמנים. יכול להסתיים מהר ויכול להיות עיכובים כאלו ואחרים… אנו צריכים לזכור שביזמות יש מקום גדול לשינויים!

 אז קודם כל אם אנחנו צריכים את הכסף הזה בטווח הקרוב.. אז ברור שזה לא מתאים.. ואם ברור שאם אנו הולכים לעסקת יזמות אז אנו יודעים:

.שאנו לא נצטרך את הון הזה בשנים הקרובות

. שאין לנו "צרכים תזרימיים" לשנים הקרובות

מפני שאנו יודעים שעסקת יזמות לא מייצרת תזרים שוטף אלה נותנת מצב של השקעת הון למספר שנים עד שהיזמות מסתיימת ואחר כך או שהופכת להיות נכס מניב או שממשים את הנכס ברווח. אין תזרים  בתקופת היזמות. לכן, אם יש לנו צרכים תזרימיים? או שההון שהבאנו מהבית הוא הון ממונף? 

חשוב לזכור, מה מטרת השקעה?

שאתה בא לבחון אלטרנטיבה לכסף שלך אתה צריך לבוא עם מטרה ברורה והמטרה היא להתקדם בהיבט הפיננסי שלך!  אבל אם בוחרים השקעה שאינה מתאימה לגודל הפיננסי שלך.. או לצרכים הפיננסים שלך..או שאינה בהלימה עם היכולת התזרימית שלך.. אם הדברים לא מתאימים? אז זה יכול לקחת אותך אפילו אחורה ברמה הכלכלית ולא קדימה לכן חשוב קודם כל לשאול את השאלות הנכונות ובאמת להבין מה הצרכים שלנו ואז לדעת איזה אפיק מתאים לנו?

 

אתן דוגמא נוספת: 

אדם שיש לו דירה בבעלותו ללא המשכנתא וקיבל ירושה מאימו דירה במרכז הארץ אשר שווה X מיליונים..  נכון, הוא הופך את הדירה לנכס מניב שם דייר שמכניס לו כמה אלפי שקלים בחודש, אבל מנגד, אתה עדיין מבין שיש פה X מיליונים שלא עושים כלום! והכסף שנכנס משכירות מול השווי של הנכס זו תשואה מאוד מאוד קטנה.. אז יהיה נכון במצב שכזה לחשוב בצורה של: כן, נכון, אין לי הון נזיל  אבל יש לי נדלן בלי חובות בלי משכנתאות.. אפשר למשכן אותו אפשר למנף אותו! ואז לבחור איזה השקעה מתאימה? היה ויש מצב כזה אתה מגיע לצומת דרכים.

 

צומת שכזו צריכה להביא את השאלות הבאות:

האם יש לי צרכים תזרימיים מול ההלוואה שלקחתי? (הלוואת מינוף הנכס).הרי, לקחתי הלוואה והלוואה זאת יש סילוק כל חודש האם תשלום הלוואה החודשי הזה יקשה עליי ברמת התזרים או לא?

אם אני יודע סילוק הלוואה עשוי להקשות עליי ברמה תזרימית? אז אני יודע אוטומטית שההון הזה לא מתאים לעסקה יזמית אלה יהיה נכון להשקיע אותו בנכסים מניבים! וזה לא משנה כרגע באיזה נכס מניב אם זה מגורים, משרדים, מסחרי או mix use..אני מדבר על הקונספט על המסלול.

אם יש לי צרכים תזרימיים? או לחילופין הסילוק של הלוואה (המינוף של הירושה) מקשה עליי אני חייב לקחת השקעה מסוג נכס מניב ואז יהיה לי בתזרים ירידה של הלוואה ומנגד תזרים חיובי מנכס המניב החדש שלי וככה אני יודע שזה בסדר לי

 

אם לדוגמא אני אדם מבוגר ואני רוצה פנסיה נוספת... או אני צריך השלמת הכנסה כלשהי... יש לי צרכים תזרימיים אם אני צריך עוד כסף בהכנסה החודשית שלי.. אם אני סוג של אדם עם הון מסויים וההון הזה לא מייצר תשואות אבל מנגד ביומיום יש לי חוסר תזרימי! במצב שכזה יהיה נכון לי לשים את הון בנכס מניב ולא בהשקעת יזמות. זה זה מה שאני מנסה להסביר את הדקויות שהן אומנם פשוטות אבל שמתי לב שאנשים לפעמים מפספסים את הנקודות האלו ומתמקדים רק במספרים האם הם טובים או לא?

יכולה להיות עסקה עם מספרים מצוינים אבל אם היא לא מתאימה "למידותייך"  או לנסיבות הספציפיות שלך באותה נקודת זמן? צריך לבחור נכון. חשוב לתת משקל על הצרכים האמיתיים שלנו ומשם להתקדם

אז תודה רבה שעזרתם לי

מקווה שהיה לכם מעניין ומועיל,

 

בברכה,

דני סעד

* התכנים שלי אינם בגדר יעוץ להשקעה כלשהי.
* פודקאסט זה אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי ומקצועי.