יתרונות חסרונותDany Saad
00:00 / 11:39

יתרונות וחסרונות בין אלטרנטיבות.

שלום רב, אני דני סעד, 

היום אנחנו נדבר על היתרונות והחסרונות בין שתי אלטרנטיבות המובילות:

* השקעת נדלן פרטית (שאדם עושה השקעת נדל"ן באופן עצמאי). 

* השקעת נדל"ן בקרן פרטית (בדמות שותפות מוגבלת).

 אשתף אתכם מן הניסיון שלי בתחום השקעות נדל"ן ניסיון של 17 שנים בתחום לאחר אלפי שעות פגישה עם לקוחות משקיעים אשתף אתכם במה הם אמרו לי לאורך השנים ביתרונות ובחסרונות בין שני הסגמנטים. נעשה אנו נעשה היום משהו מעניין! אנו נברר מה אומרים אלו שעשו את שתי האלטרנטיבות הללו? ואנו נלמד ונברר מה באמת נכון?

מה זה משפטים שאנו רגילים לשמוע .. סיסמאות מסוימות.. אנו רגילים לשמוע מה באמת מזה נכון?  ומה מהן קלישאות שאולי צריך לבחון בצורה אחרת?

אז בוא נתחיל בנושא של השקעה פרטית אדם פרטי יש לו הון הוא מסוים חשקה נפשו לעשות עסקה באופן פרטי לא בדמות חברה והוא יקנה דירה בארץ או בחול.. קרקע.. משרד... לצורך הדיון לא משנה סוג הנדל"ן..

בואו ננסה לנתח מה היתרונות בלעשות דבר כזה באופן פרטי, יש לי לקוחות רבים שיתפו אותי תמיד בהתפתחויות ובחוויות בעולם הנדל"ן לטוב או לרע... כך שיש לי בהחלט מידע מספיק להבין מה כולם אומרים? ומה קורה בפועל? 

פחות או יותר נשמע כך:

היתרון ראשון שאני תמיד שומע זה "שקודם כל אני בוחר את הנכס"  

"אני בוחר את סוג ההשקעה" .. "אני נוגע בנדלן" .. "אני רואה.. אני בודק.." "אני מרגיש את הנדל ן שאני רוכש"  זה היתרון הראשון שתשמע ממשקיע

יתרון השני - "אני שולט מצב" אני יכול להחליט מתי למכור את הנכס הזה אם למכור באיזה מחיר" אף אחד לא יחליט בשבילי זה גם יתרון ויש אנשים שאומרים יתרון נוסף.. "שזה תחום מעניין וזה תעסוקה נפלאה עבורי מעניין וכיף לעשות את זה"  זה נותן תעסוקה יש אנשים שאוהבים לעשות את זה.

יתרון שלישי שמשקיעים גם אומרים.. שתמיד אני אדע את תמונת המצב במלואה היות ואני עשיתי את ההשקעה אני בידיים שלי כך אדע בדיוק מה קורה? 

יתרון נוסף "אני לא אצטרך לשמוע דיווחים או סיפורים על דוחות רבעוניים.. כאלו ואחרים מגורמים שונים .. אלו "היתרונות" שתמיד תשמע בקרב אותם אנשים שעושים בעצמם לביתם.

ומה קורה בפועל? בואו נבדוק במבחן המציאות את אותן יתרונות של השקעה באופן פרטי.

 אז היתרון הראשון זה אמרנו שאתה בוחר! 

 אז נכון , זה לא סיסמה, זה נכון,  זה באמת רק אתה בוחר.

 והיתרון השני שאומר שאתה שולט

 אז אם אנו פורטים את זה למציאות... אז זה לא נכון! לדוגמא אם אני אחליט לקנות דירה ליד השכונה שלי אפילו איפה שאני גר דירה להשקעה לידי ואני אראה את הנכס כל יום אני יכול ללטף אותו כל יום.. אם האזור הזה מסיבה כלשהי באופן תאורטי ירד כתוצאה ממשבר כלשהו..אני יכול לשלוט בזה?? הקרבה אל הנדל"ן והבעלות בו יכולה למנוע את אותה ירידה? התשובה היא ברורה אני לא יכול לשלוט בזה.

עצם העובדה שאתה הבעלים היחיד של הנדל"ן זה נותן תחושה של שליטה כי אתה בעל שליטה בנדלן  אבל שלא תתבלבל אין לך שום

 

שליטה על מה שיקרה לנדלן הזה!

 היתרון  שאומרים אני יכול להחליט מתי למכור ואיך למכור.. גם זה חצי נכון למה זה חצי נכון? ולא נכון מלא כי אם המחירים ירדו אתה לא תוכל להחליט איזה מחיר אתה מוכר את הנדל"ן שלך השוק יכתיב לך באיזה מחיר אז גם פה אם יש תחושה של כביכול אתה מחליט.. אבל  אתה לא מחליט כלום זה השוק מחליט! ובעניין של האמירה "זה תעסוקה מעניינת" זה נכון למי שמחפש לעבוד בזה. מניסיוני, זה לא רק תעסוקה זה כאב ראש לא קטן ..אם בודקים לעומק את כל הססמאות הללו ומסתכלים בפנים.. זה ממש לא נחמד להחזיק נכס מניב עם דיירים לטפל לסדר לתקן זה דיי כאב ראש יותר מאשר תחביב.

אז לסיכום, יתרונות חסרונות של השקעה באופן פרטי/עצמאי המציאות לימדה אותנו ניתן לעשות לבד אבל כל האחריות שלך ורק שלך לטוב או לרע. 

 עברתי את המשבר של 2008 (סאב פריים)  ועכשיו את המשבר שאנחנו עוברים עם הקורונה מה אנו למדים על  משברים? תשימו לב, בכל משבר גדול שהתרחש תמיד תשמע את כל אותם "יודעי דבר" ואנליסטים למיניהם.. שתמיד יגידו "לא צפינו את המשבר הזה ….."  אני אגלה לכם סוד אף פעם לא הצליחו לחזות משבר מראש! אם היה ניתן לחזות משברים לפני שהם מתרחשים אז היו נערכים והמשבר לא היה מתרחש. בקיצור, כאשר משבר מגיע הוא מגיע ללא התראה לא ניתן לחזות מראש. אם היה ניתן לחזות את המשבר בטרם עת..אז היו נערכים אליו ולא היה מתרחש בכלל.

אתה לא יכול באמת לדעת מה יהיה מחר?  ובסופו של דבר הנסיבות האמיתיות שיקרו בפועל הם אלו שיקבעו את הטון.. את השוק.. ואת המחיר אז זה לא בשליטה של אף אחד מאיתנו.

זה לגביי השקעת נדל"ן באופן פרטי/עצמאי, אז בוא נדבר רגע על יתרונות וחסרונות של האלטרנטיבה השנייה שלנו: השקעה בקרן קרן פרטית בדמות שותפות מוגבלת מה זה אומר זה אומר? זה התאגדות של מספר אנשים שכל אחד מהם משקיע הון מסוים ומקבל את השווי היחסי בשותפות.

השותפות מחזיקה את הבעלות בנכס\ים. כל משקיע מוגדר "שותף מוגבל" (שותף לרווחים ללא זכות הצבעה).

ויש את "השותף המנהל" שבדרך כלל הוא מושקע בעצמו בשותפות הזו וגם אחראי לגיוס שאר המשקיעים, דהיינו, אתה לא עושה כלום..אתה לא מחליט כלום.. אתה רק נהנה מהרווחים שלך לפי חלקך היחסי בהשקעה. השקעה כזו יש יתרונות וחסרונות חלקם ברורים חלקם פחות ברורים חלק מזה ססמאות וחלק אנחנו נפריח כמו שאנחנו אוהבים לעשות.

אז שאנחנו מדברים על קרן

באמת, נכון, אתה אתה לא בוחר בדרך כלל אתה נדלן אתה לא שולט אתה לא יכול להחליט מתי למכור את הנכס או באיזה מחיר הנכס\ים ימומשו אין לך שליטה על הדבר הזה ונכון, זה המינוס בהשקעות מסוג זה.

בואו ננסה להבין ולפרוט מה היתרונות של השקעה בקרן שכזו :

שאתה בא להשקיע בקרן אתה מביא הון "קטן" יחסית במונחים של נדל"ן "כסף קטן" מה שנקרא אבל מה שקורה בפועל זה שההון שלך עובד ככסף גדול היות ואתם בקרן ויכולת קנייה שלכם הרבה יותר גדולה! אז אתה בא עם כסף קטן אבל נהנה מ עסקאות של גדולים ולמעשה אתה מגיע לסוגי נכסים שאדם פרטי לעולם אינו יכול להגיע! אתה נחשף למשחק של הגדולים.

משקיע פרטי מוכשר ככל שיהיה אין לו את הקשרים.. את הידע.. או את השותפים הנכונים... כפי שיש לקרן מסודרת וזה בתנאי שאותה קרן או חברת השקעות עברה את הצ'ק ליסט שלי (כנסו לשמוע את הפודקאסט "הצ'ק ליסט למשקיע הנבון")

ובהינתן ושמעתם את פודקאסט והבנתם את עקרונות היסוד שאתם אנו בוחנים חברת השקעות או קרן השקעות והיא עברה את המבחן וסימנתם וי על 4 העקרונות אז אתה יכול בשקט להתקדם ולבחון השקעה איתם.

לאחר שמצאתם את הקרן שאיתה אתם רוצים להשקיע יש כמה דברים שאנו צריכים לדעת, מערכות כאלו חברות השקעות או קרנות הם בדרך כלל עובדות עם שותף מקומי ובדרך כלל הם עם אינטרס משותף! 

מה זה אינטרס משותף ? כלומר שותף המקומי + השותף המנהל + השותף המוגבל (קרי, אתה) כולם מושקעים באותו הנכס מהונם הפרטי.

הפלוס פה ברור!  זאת זהות אינטרסים בין כל הגורמים הקשורים לעסקה. חברות השקעות או קרנות מסוג זה מרוויחות בדרך כלל מעמלות הצלחה ולא מעמלות ניהול מה ההבדל? ההבדל שהמשקיע משלם עמלת הצלחה רק בסוף השקעה אחרי האקזיט המיוחל ורק מן הרווח שהתקבל בפועל וזה בהינתן והתשואה הייתה עודפת מעבר לפרפרד (צפי תשואה טרם הרכישה) היה והביצועים עברו  את רף רווח (פרפרד) אז אתה משלם להם מה שנקרא עמלות הצלחה, אז כן אתה משלם עמלות אבל זה עמלות מתוך רווחים שיצרו לך בפועל. 

דבר נוסף במקרה והשקעת בקרן או השקעה באופן פרטי\עצמאי  וחלילה הגיע משבר כלשהו וכבר אמרנו שמשבר מתחולל במהרה ללא התראה.

במצב של השקעה פרטית\עצמאית במקרה של בעיות כלשהן... כשל שוק כלשהו.. הכלים של המשקיע הפרטי  מאד מוגבלים אין לו מספיק משאבים לצאת מן הבעיה ולהגיע לחוף מבטחים. חברות השקעות יש הרבה מאד קשרים, ידע, יכולת, הון, שותפים עם אמצעים גדולים.. אם יש גלים גבוהים אז קודם כל יש לנו את מנהל ההשקעה יש לו ניסיון הנדרש ויש  שותף מקומי והוא מושקע בפנים אז יש פה את כל האלמנטים של "מאזן אימה" שאני מחפש שותף מנהל עם גישה לאנשים שעושים סקאוטינג, סקאוטינג זה מערכות ברוקרים שיכולים לאתר קונים ורוכשים בארץ ובעולם.. שאדם פרטי כדרך הטבע אינו יכול להגיע גם הוא יעמוד על הראש! 

מסקנתי ברורה אני מעדיף להיות בקבוצה איכותית בידים של בעל ניסיון ולדעת שאנו "באותה סירה"  מאשר חלילה להיות לבד במערכה אם משהו השתבש... ואני עכשיו לבד צריך להתמודד עם זה ואין לי את הכלים את הידע ואת הניסיון למנף את המצב הזה לחוף מבטחים לכן אנו  צריכים לשים לב שיש עובדות ויש סיסמאות יש הרבה דברים שנאמרים שאני שומע מלקוחות יש זה שגור בפיהם כל כך הרבה פעמים שמעתי ונחשפתי לזה ואני אומר רבותיי חלק נכון וחלק זה פשוט קיבעון מחשבתי. 

תודה שקראתם מקווה שהיה לכם מעניין,

 שיהיה לכם יום נפלא,

דני סעד